Якщо ви хочете продати квартиру, будинок або інше нерухоме майно і готуєтеся до укладання договору купівлі-продажу нерухомості, ви повинні пам’ятати, що при укладанні угод з продажу такого майна можливо буде необхідно сплатити податок з отриманого доходу, розмір якого залежить від різних факторів. В іншому випадку можуть виникнути проблеми з податковою службою і на суму несплаченого податку може бути нараховано пеня та штрафні санкції. Наші адвокати АБ «Добринь» надають юридичні послуги щодо укладання договору купівлі-продажу нерухомості, а також розрахувати які податки сплачувати під час продажу квартири (будинку) чи іншого нерухомого майна відповідно до вимог українського законодавства.

У цій статті Ви дізнаєтесь:

1. Який податок сплачується з продажу квартири
2. Особливості оподаткування з продажу нерухомості для пенсіонерів та нерезидентів
3. Оподаткування після прийняття нерухомості у спадок.
4. Терміни сплати податків із продажу нерухомості
5. Юридичні послуги із супроводу купівлі нерухомості на вторинному ринку для мінімізації ризиків втрати нерухомості та грошей.

1. Який податок сплачується з продажу квартири

Податок під час продажу нерухомості фізичною особою розраховується виходячи з вартості квартири (будинку) згідно з договором купівлі-продажу. Якщо ж вартість майна, зазначена у договорі купівлі продажу, нижча, ніж його вартість згідно з оцінкою, то для розрахунку податку застосовується саме оцінна вартість проданої квартири.

Відповідно до українського законодавства при продажу квартири продавець має сплатити такі податки та мита:

• державне мито;
• податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);
• військове збирання;
• пенсійний збір.

Державне мито за нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна у розмірі 1% вартості майна оплачується завжди під час укладання таких угод. Сплачувати державне мито можуть як продавець, і покупець за домовленістю між собою. Від сплати державного мита звільняються інваліди І та ІІ груп, громадяни, які належать до категорій 1, 2, 3 та 4 осіб, які потерпіли внаслідок аварії на ЧАЕС та особам з інвалідністю внаслідок Другої Світової Війни.

Податок на доходи фізичних осіб та військовий збір сплачується продавцем нерухомого майна. На розмір ПДФО та військового збору з продажу квартири впливає статус її продавця: чи є він резидентом чи нерезидентом України, яким чином була отримана у власність квартира, терміни продажу квартири з моменту її придбання самим продавцем, а також кількість проданого нерухомого майна протягом року . 

Наприклад, якщо продавець купив квартиру і через три роки її продає – у такому разі, податок з продажу квартири у вигляді ПДФО та військового збору він не зобов’язаний платити. Також податок з продажу квартири доведеться заплатити при другій і всіх подальших продажах квартир (будинків) одним і тим же продавцем протягом одного року.

Розмір пенсійного збору при купівлі-продажу нерухомості становить 1% вартості майна. Пенсійний збір сплачується покупцем. Звільняються від сплати пенсійного збору особи, які купують нерухомість та при цьому перебувають у черзі на отримання житла, або купують житло вперше (згідно з п. 9 ст. 1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування»).

2. Особливості оподаткування з продажу нерухомості для пенсіонерів та нерезидентів.

Податок із продажу квартири  резидентом .

Резидент – це особа, яка постійно проживає на території України. При цьому така особа може тимчасово перебувати за кордоном, залишаючись у статусі резидента.

Якщо фізична особа є резидентом України і продає нерухомість протягом трьох років з моменту її придбання у власність і це перший її продаж нерухомості в році – їй необхідно сплатити ПДФО у розмірі 5%, а також військовий збір у розмірі 5% від вартості квартири згідно договором купівлі-продажу (з урахуванням розміру оцінки проданого майна).  

Якщо квартира, яку продає резидент, отримана ним у порядку спадкування – не обов’язково чекати на три роки для її продажу. У разі дохід із продажу нерухомого майна до закінчення трирічного терміну не оподатковується.

Якщо протягом року продавець-резидент продає другу чи наступну квартиру – він зобов’язаний сплатити ПДФО у розмірі 18% і 5% військового збору.

Оподаткування під час продажу квартири нерезидентом:

Нерезидент – це особа, місцем постійного проживання якої не є Україна. Ним може бути як громадянин іншої країни, так і громадянин України, який постійно мешкає поза територією України.

Податок із продажу квартири для нерезидента значно відрізняється від податку під час продажу нерухомості фізичною особою – резидентом України.

Якщо нерезидент продає квартиру, якою володіє терміном до трьох років – він має сплатити податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 5%.

Які податки платити при продажі квартири пенсіонером :

Згідно з українським законодавством особи, які мають статус пенсіонера, не звільняються від сплати податків та мита при купівлі-продажу нерухомості. У разі продажу квартири (будинку чи землі) пенсіонер повинен сплатити такий же податок, як і податок під час продажу нерухомості фізичною особою.

3. Оподаткування після прийняття нерухомості у спадок.

Податковим кодексом України встановлено, що при оформленні спадщини спадкоємець має сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір, розмір якого залежить від ступеня спорідненості, а також статусу резидента/нерезидента такого спадкоємця.

Звільняються від сплати ПДФО та військового збору – спадкоємці, які перебувають у 1 та 2 ступені спорідненості зі спадкодавцем. До них відносяться: батьки спадкодавця, його чоловік чи дружина, діти (у тому числі й усиновлені), рідні брати та сестри, бабуся та дідусь, онуки. Також звільняються від сплати податків спадкоємці з 1 групою інвалідності або мають статус дитини-сироти, дитини, позбавленої батьківського піклування або дитини з інвалідністю. 

Якщо спадкоємці не перебувають зі спадкодавцем в 1 або 2 ступені спорідненості, при оформленні нерухомості у спадок вони зобов’язані сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору.

У разі, якщо спадкоємцем є нерезидент України (незалежно від ступеня спорідненості зі спадкодавцем, наявності у нього інвалідності або особливого статусу) – такому спадкоємцю необхідно сплатити податки: ПДФО у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 5%.

4. Терміни сплати податків із продажу нерухомості

Термін сплати податків при купівлі-продажу нерухомості залежить безпосередньо від виду податку чи мита.

Насамперед, безпосередньо про оформлення угоди необхідно сплатити державне мито та пенсійний збір, і це питання обов’язково проконтролює нотаріус під час нотаріального оформлення договору.

Щодо ПДФО та військового збору – продавцю необхідно самостійно визначити розмір податку та сплатити його до нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна (п. «а» ст. 172.5 Податкового кодексу України). 

У разі, якщо нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу не відбудеться, особа, яка сплатила податок, має право на повернення надміру сплаченої суми на підставі податкової декларації та за наявності документів, що підтверджують сплату таких податків.

Якщо доходи від продажу нерухомого майна було сплачено продавцем при нотаріальному оформленні договору купівлі-продажу, обов’язок платника податку подавати податкову декларацію вважається виконаним та подавати податкову декларацію продавцю не потрібно (ст. 179.7 Податкового кодексу України). 

5. Юридичні послуги із супроводу купівлі нерухомості на вторинному ринку для мінімізації ризиків втрати нерухомості та грошей.

Питання визначення розміру податків при продажу нерухомості може здатися простим, але містить багато особливостей, визначати які краще фахівцям. Юристи з нерухомості АБ «Добринь» мають високу кваліфікацію та досвід у супроводі оформлення та підписання договорів купівлі-продажу нерухомості, у тому числі й у питаннях оподаткування під час укладання подібних договорів.

Ми здійснюємо повний аналіз документів продавця на нерухомість, вивчаємо історію такої нерухомості, чи не накладено на неї арешт чи обмеження, допомагаємо підготувати попередній договір купівлі-продажу нерухомості та безпосередньо договір купівлі-продажу, допоможемо визначити ставку необхідних до сплати податків або запропонуємо рішення як мінімізувати ставку таких податків, а також, у разі потреби – надамо послуги з витребування майна у добросовісного набувача. 

Звернувшись до нас, можете бути впевненими, що укладання договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку пройде відповідно до норм законодавства України, що убереже вас від фінансових втрат і штрафів.