fbpx
Договір купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку: на що звернути увагу?
договір купівлі-продажу нерухомості

 

Укладання договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку – це важлива та серйозна процедура, яка потребує серйозного підходу та має здійснюватися відповідно до норм законодавства. Щоб уникнути помилок та негативних наслідків при покупці нерухомості – варто звернутися до адвокатів з нерухомості. Адвокати АБ «Добринь» надають консультації та супроводжують укладання договору купівлі-продажу нерухомості, щоб мінімізувати можливі ризики.

 

Особливості укладання договору купівлі-продажу нерухомості, форма договору, державна реєстрація. Момент переходу права власності на нерухоме майно.

Порядок укладання договору купівлі-продажу нерухомості (як на первинному, так і на вторинному ринку) регулюється нормами Цивільного кодексу України. Статтею 657 Цивільного кодексу встановлено, що договір купівлі-продажу нерухомості має бути укладений у письмовій формі та підлягає нотаріальному засвідченню. Це означає, що продавець і покупець повинні погодити умови купівлі-продажу за допомогою фахівців або нотаріуса, які допоможуть викласти їх у письмовій формі. А безпосередньо підписання таких договорів відбувається у присутності нотаріуса, який підтверджує особи продавця та покупця та факт особистого підписання ними договору.

 

Варто зазначити, що продавати нерухомість (квартиру, будинок тощо) може як власник, так і його довірена особа за нотаріально завіреною довіреністю. Купити квартиру також може представник покупця за дорученням.

 

Існує два види договорів купівлі-продажу нерухомості: попередній та основний.

 

Попередній договір укладається з метою підтвердити намір сторін надалі оформити купівлю-продаж будинку чи квартири, погодити розмір та підтвердити факт внесення завдатку як оплати частини нерухомого майна, обумовити строки укладання основного договору купівлі-продажу, а також умови, за яких попередній договір може бути розірвано і сторони відмовляться від угоди з купівлі-продажу нерухомості.

 

Основний договір купівлі-продажу нерухомості укладається безпосередньо при купівлі продажу нерухомого майна і результатом його підписання є перехід права власності на таке майно від продавця до покупця.

 

Після того, як всі умови договору узгоджені, такий договір підлягає нотаріальному засвідченню. Нотаріус перевіряє документи продавця та покупця, документи на нерухоме майно, які підтверджують, що воно знаходиться у власності продавця і він має право на його продаж, та засвідчує підписи сторін на такому договорі. Без нотаріального завірення договір купівлі-продажу нерухомості буде недійсним.

 

Відразу після підписання договору купівлі-продажу нерухомості нотаріус здійснює реєстрацію права власності покупця на придбане майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та видає покупцеві витяг із зазначеного реєстру, який є документом, що підтверджує право власності на майно. Реєстрація права власності на нерухоме майно також може здійснюватися державними реєстраторами, до яких може звернутися покупець після укладання договору його нотаріального засвідчення та сплати податків про купівлі-продажу нерухомості

 

Саме після реєстрації права власності покупця на придбане ним нерухоме майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до нього переходить право власності на таке майно.

Юридичні послуги з купівлі-продажу нерухомого майна

    Збережіть свій час

    Ваш адвокат передзвонить, щоб дізнатися про деталі справи. Чесно пояснить, чи варто витрачати гроші на суд та які перспективи.

    Перевірка нерухомості перед покупкою. Документи, необхідні для продажу нерухомості.

    Перед оформленням договору купівлі-продажу дуже важливо перевірити нерухомість. Адвокати АБ «Добринь» рекомендують покупцям перевіряти квартиру чи будинок, які вони мають намір придбати, на наявність обтяжень: заборгованостей перед банком за кредитом, передачі в іпотеку, наявність заборгованостей за податковими та іншими зобов’язаннями, наявність арештів у зв’язку з невиконанням власником рішень суду та ін. Також наші адвокати перевіряють історію нерухомого майна та характеристику продавця (чи не було майно предметом судових суперечок, наявність реєстрації у будинку чи квартирі неповнолітніх дітей, чи не притягувався продавець квартири до адміністративної чи кримінальної відповідальності, наявність відкритих стосовно продавця виконавчих проваджень).

     

    Для оформлення договору купівлі-продажу нерухомості необхідні такі документи:

     

    • документи, що підтверджують особу продавця та покупця (паспорт та ІПН за його наявності);
    • документи, що підтверджують право власності продавця на об’єкт нерухомості;
    • під час продажу будинку – документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, на якій розташований будинок;
    • якщо нерухоме майно було придбано у шлюбі – свідоцтво про шлюб, згоду другого з подружжя на його продаж;
    • від покупця – свідоцтво про шлюб, згоду другого з подружжя на придбання майна, якщо покупець перебуває у шлюбі;
    • витяг з реєстру територіальної громади, що підтверджує зареєстрованих на адресу нерухомого майна осіб на момент його продажу;
    • якщо у квартирі чи будинку зареєстровано неповнолітню особу – дозвіл органу опіки та піклування на продаж такого майна;
    • технічний паспорт на квартиру чи будинок;
    • звіт про оцінку нерухомого майна;
    • у разі, якщо договір купівлі-продажу підписують довірені особи – довіреності, засвідчені нотаріально, їх паспорти та ІПН.

    Обов’язкові умови договору купівлі-продажу нерухомості. Згода другого з подружжя на укладення договору. Захист інтересів зареєстрованих малолітніх дітей.

    При укладанні договору купівлі-продажу нерухомості обов’язково мають бути дотримані такі умови:

     

    • прописано характеристику нерухомого майна, що є предметом договору;
    • зазначено суму договору (тобто вартість будинку чи квартири, які покупець повинен сплатити продавцю);
    • визначено порядок розрахунку покупця з продавцем (оплата готівкою або на рахунок у банку);
    • порядок передачі майна та строк, протягом якого продавець зобов’язаний звільнити майно, яке він займає, і передати ключі покупцю;

    У разі, якщо майно, що є предметом договору купівлі-продажу, було придбано у шлюбі, для можливості нотаріального засвідчення договору нотаріусу необхідно надати згоду другого з подружжя на продаж їхнього спільного майна. Така згода також обов’язково має бути засвідчена нотаріально. Ті самі умови застосовуються і до покупця. Якщо на момент укладання договору купівлі-продажу нерухомості покупець перебуває у шлюбі, другий із подружжя повинен дати свою згоду на купівлю майна, яка також засвідчується нотаріально. Зазвичай такі згоди оформляються нотаріусом на момент укладання основного договору купівлі-продажу.

     

    Варто також звернути увагу, що наше законодавство захищає права малолітніх дітей, зареєстрованих у будинку чи квартирі, у разі їх продажу. У такому разі продавець обов’язково має надати дозвіл органу опіки та піклування на продаж нерухомого майна. Для зняття малолітньої дитини з реєстрації за адресою майна, що продається, батьки зобов’язані перереєструвати дитину за іншою адресою.

    Підстави розірвання договору купівлі-продажу нерухомості:

    Згідно з українським законодавством договір купівлі-продажу нерухомого майна може бути розірваний за згодою сторін (коли і продавець, і покупець спільно бажають розірвати такий договір), або якщо бажання про розірвання такого договору виявила лише одна сторона – у судовому порядку.

     

    Для розірвання договору купівлі-продажу повинні існувати певні підстави:

     

    • невідповідність об’єкта нерухомості (будинку чи квартири) тим умовам та опису, які зазначені у договорі купівлі-продажу;
    • не виконання покупцем обов’язків щодо оплати за придбане за договором купівлі-продажу нерухомості майно;
    • не виконання продавцем обов’язку щодо фактичної передачі придбаного майна покупцю;
    • не виконання сторонами інших обов’язків за договором купівлі-продажу;
    • виявлення обтяжень майна;
    • наявність у нерухомому майні прихованих дефектів;

    Якщо розірвання договору купівлі-продажу нерухомості відбувається за бажанням обох сторін – продавець і покупець повинні звернутися до нотаріуса, який засвідчить нотаріально укладання додаткової угоди до договору.

     

    Якщо ж розірвати договір бажає лише одна сторона – вона має звернутися до суду з відповідною позовною заявою, обґрунтувавши причини, через які сторона бажає розірвання договору купівлі-продажу нерухомості. Розірвання договору в судовому порядку є не простою процедурою і потребує певних знань та досвіду у цій сфері.

     

    Внаслідок розірвання договору купівлі-продажу у власність продавця повертається продане ним за договором нерухоме майно, а покупцю – гроші, які вже були сплачені продавцю за це майно.

    Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості в судовому порядку: визнання договору недійсним/укладеним. Судова практика.

    Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості в судовому порядку є не простою процедурою і потребує певних знань та досвіду у цій сфері.

     

    У разі, якщо одна із сторін договору купівлі-продажу порушила істотні умови договору, друга сторона може звернутися до суду для розірвання такого договору та визнання його недійсним/укладеним (це передбачено ст. 651 Цивільного кодексу України).

     

    Також в судовому порядку договір купівлі-продажу нерухомості можна визнати недійсним/укладеним, якщо при його укладенні не були передбачені всі істотні умови та виконані всі необхідні процедури.

     

    До причин визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним/ув’язненим відносяться:

     

    • укладання договору купівлі-продажу нерухомості без згоди на це другого з подружжя
    • укладання такого договору внаслідок психологічного тиску або під час перебування у безпорадному стані;
    • укладання договору купівлі-продажу особами, які не мають права на майно та продаж майна;
    • укладання договору на шкоду кредитору;
    • у разі, якщо одна із сторін або обидві сторони договору купівлі-продажу є недієздатними;
    • якщо зміст договору суперечить нормам законодавства.

     

    Однією з найпоширеніших причин визнання договору купівлі-продажу нерухомості є недійсним відсутність згоди другого з подружжя на продаж нерухомості.

     

    У справі № 753/7179/19 позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу дачного будинку та земельної ділянки недійсним, оскільки колишня дружина позивача після розлучення продала вищезгадані об’єкти нерухомості, підробивши згоду позивача на їх продаж. Підроблення згоди позивача на продаж нерухомого майна підтверджено у межах кримінального провадження. На цій підставі позивач просив визнати договори купівлі-продажу недійсними.

     

    Суд першої інстанції 09 листопада 2021 року задовольнив вимоги позивача частково, визнавши договір купівлі-продажу дачного будинку недійсним. Рішення суду мотивоване тим, що позивач не підписував заяву про згоду на укладення договору купівлі-продажу, що свідчить про відсутність його волевиявлення на продаж дачного будинку.

     

    Апеляційний суд своєю Постановою від 18 жовтня 2023 року скасував рішення суду першої інстанції оскільки позивач не заявляв вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння разом з вимогою про визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним і такий спосіб захисту не є ефективним.

     

    Не погодившись з апеляційним судом позивачем подано касаційну скаргу, в якій він просив скасувати рішення апеляційного суду та залишити чинним рішення суду першої інстанції. 04 грудня 2024 року Верховним судом винесено постанову про часткове задоволення касаційної скарги та направлення справи в частині вимог про визнання договору купівлі-продажу дачного будинку недійсним на повторний розгляд до суду апеляційної інстанції. При цьому суд підтверджує, що вимога позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу садового будинку відповідає належному способу захисту його порушених прав та позивач скористався способом захисту, який прямо передбачений нормами матеріального права.

     

    Також поширеними є випадки визнання договорів купівлі-продажу нерухомості недійсними у разі їх не відповідності нормам законодавства та продажу особами, які не мають права власності на таке майно.

     

    У справі № 461/5771/17 позивач подав позовну заяву про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності. Звернення до суду позивач мотивував тим, що померла його тітка, яка 7 лютого 2017 року написала заповіт на користь племінника. Вже після смерті тітки позивач дізнався, що ще у 2005 році квартира була його тіткою продана третій особі, яка не була ні її родичем, ні знайомим. Договір купівлі-продажу квартири було засвідчено в м. Севастополі, але тітка позивача ніколи в Севастополі не була, квартиру продавати не збиралася і документи на право власності на квартиру нікому не передавала. Через місяць після смерті тітки позивача покупець квартири продав квартиру новому власнику, який за два місяці знову продав квартиру.

     

    У процесі розгляду справи було встановлено, що тітка позивача не підписувала договору купівлі-продажу своєї квартири, що підтверджено висновком експерта. Спадкодавець до моменту своєї смерті володів спірною квартирою, самостійно ніс витрати на її утримання, а третя особа, яка за спірним договором купівлі-продажу у 2005 році придбала її квартиру, більше десяти років не проявляла себе як власник майна. Встановлені обставини свідчать про те, що тітка позивача не мала намірів продавати свою квартиру і не мала волевиявлення про продаж своєї квартири.

     

    Рішенням суду першої інстанції позов було задоволено частково та договір купівлі-продажу спірної квартири визнано недійсним. У витребуванні майна з чужого незаконного володіння та скасування державної власності відмовлено, оскільки позивач не є власником, а спадкоємцем майна та у нього відсутнє право такої вимоги.

     

    Не погодившись із таким рішенням суду, відповідачі подали апеляційну скаргу. Проте, апеляційний суд ухвалою від 20 листопада 2020 року залишив рішення суду першої інстанції без змін.

     

    Також позивачем було подано касаційну скаргу, в якій він просив скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови у витребуванні квартири з чужого незаконного володіння та скасування державної власності. Постановою Верховного суду від 8 березня 2023 року скаргу позивача було задоволено частково. Верховний суд частково скасував рішення суду першої інстанції та виніс нове рішення, яким ухвалив витребувати майно (квартиру) з чужого незаконного володіння.

    Юридичні послуги із супроводу купівлі нерухомості на вторинному ринку для мінімізації ризиків втрати нерухомості та грошей.

    Звернення за юридичними послугами до фахівців у сфері укладання договорів купівлі-продажу нерухомості допоможе уникнути фінансових витрат та можливих ризиків. Адвокати АБ «Добринь» здійснюють комплексний юридичний супровід укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна на вторинному ринку на всіх етапах укладання таких договорів.

     

    Ми пропонуємо наступні послуги з супроводу купівлі нерухомості на вторинному ринку:

     

    • аналіз документів продавця (перевірка правовстановлюючих документів, вивчення історії майна на наявність арештів та обмежень, а також продавця на предмет відкриття виконавчих проваджень, судових справ тощо)
    • оцінка ризиків, які можуть виникнути в майбутньому після купівлі такої нерухомості, на основі проведеного аналізу документів;
    • підготовка проекту договору купівлі-продажу нерухомого майна та інших супровідних документів;
    • за необхідності – представлення інтересів клієнта у переговорах із продавцем та у нотаріуса під час укладання угоди;

    Наші кваліфіковані адвокати допоможуть на всіх етапах укладання договору купівлі-продажу нерухомості, допоможуть переконатися, що договір відповідає вимогам законодавства та захистить вас від ризиків та можливих фінансових втрат.