fbpx
Договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке: на что обратить внимание?
договір купівлі-продажу нерухомості

 

Заключение договора купли-продажи недвижимости на вторичном рынке – это важная и серьезная процедура, которая требует серьезного подхода и должна осуществляться в соответствии с нормами законодательства. Чтобы избежать ошибок и негативных последствий при покупке недвижимости – стоит обратиться к юристам по недвижимости. Адвокаты АБ «Добрынь» предоставляют консультации и сопровождают заключение договора купли-продажи недвижимости, чтобы минимизировать возможные риски.

 

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости, форма договора, государственная регистрация. Момент перехода права собственности на недвижимое имущество.

Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке) регулируется нормами Гражданского кодекса Украины. Статьей 657 Гражданского кодекса установлено, что договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Это означает, что продавец и покупатель должны согласовать условия купли-продажи с помощью специалистов или нотариуса, которые помогут изложить их в письменной форме. А непосредственно подписание таких договоров происходит в присутствии нотариуса, который подтверждает личности продавца и покупателя и факт личного подписания ими договора.

 

Стоит отметить, что продавать недвижимость (квартиру, дом и т.д.) может как собственник, так и его доверенное лицо по нотариально заверенной доверенности. Купить квартиру так же может представитель покупателя по доверенности. 

 

Существует два вида договоров купли-продажи недвижимости: предварительный и основной. 

 

Предварительный договор заключается с целью подтвердить намерение сторон в дальнейшем оформить куплю-продажу дома или квартиры, согласовать размер и подтвердить факт внесения задатка как оплаты части недвижимого имущества, оговорить сроки заключения основного договора купли-продажи, а так же условия, при которых предварительный договор может быть расторгнут и стороны откажутся от сделки по купле-продаже недвижимости.

 

Основной договор купли-продажи недвижимости – заключается непосредственно при купле продаже недвижимого имущества и результатом его подписания является переход права собственности на такое имущество от продавца к покупателю. 

 

После того, как все условия договора согласованы, такой договор подлежит нотариальному заверению. Нотариус проверяет документы продавца и покупателя, документы на недвижимое имущество, которые подтверждают, что оно находится в собственности продавца и он имеет права на его продажу, и заверяет подписи сторон на таком договоре. Без нотариального заверения договор купли-продажи недвижимости будет не действительным.

 

Сразу после подписания договора купли-продажи недвижимости нотариус осуществляет регистрацию права собственности покупателя на приобретенное имущество в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество  и выдает покупателю извлечение из вышеуказанного реестра, которое является документом, подтверждающим право собственности на имущество. Регистрация права собственности на недвижимое имущество так же может осуществляться государственными регистраторами, к которым может обратиться покупатель после заключения договора, его нотариального заверения и уплаты налогов после продажи недвижимости

 

Именно после регистрации права собственности покупателя на приобретенное им недвижимое имущество в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество к нему переходит право собственности на такое имущество.

Юридические услуги по оформлению купли-продажи недвижимости

    Сохраните свое время

    Ваш адвокат перезвонит, чтобы узнать детали дела. Честно объяснит, стоит ли Вам тратить деньги на суд и какие перспективы.

    Проверка недвижимости перед покупкой. Документы, необходимые при продаже недвижимости.

    Перед оформлением договора купли-продажи очень важно проверить недвижимость. Адвокаты АБ «Добрынь» рекомендуют покупателям  проверять квартиру или дом, которые они собираются приобрести, на наличие обременений: задолженностей перед банком по кредиту, передачи в ипотеку, наличие задолженностей по налоговым и другим  обязательствам, наличие арестов в связи с неисполнением собственником решений суда и др. Так же наши адвокаты проверяют историю недвижимого имущества и характеристику продавца (не являлось ли оно предметом судебных споров, наличие регистрации в доме или квартире несовершеннолетних детей, не привлекался ли продавец квартиры  к административной или уголовной ответственности, наличие открытых в отношении продавца исполнительных производств).

     

    Для оформления договора купли-продажи недвижимости необходимы следующие документы:

     

    • документы, подтверждающие личность продавца и покупателя (паспорт и ИНН при его наличии);
    • документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости;
    • при продаже дома – документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором расположен дом;
    • если недвижимое имущество было приобретено в браке – свидетельство о браке, согласие второго из супругов на его продажу;
    • от покупателя – свидетельство о браке, согласие второго из супругов на приобретение имущества, если покупатель находится в браке;
    • извлечение из реестра территориальной громады, которое подтверждает зарегистрированных по адресу недвижимого имущества лиц на момент его продажи;
    • если в квартире или доме зарегистрировано несовершеннолетнее лицо – разрешение органа опеки и попечительства на продажу такого имущества;
    • технический паспорт на квартиру или дом;
    • отчет про оценку недвижимого имущества;
    • в случае, если договор купли-продажи подписывают доверенные лица – доверенности, заверенные нотариально, их паспорта и ИНН).

    Обязательные условия договора купли-продажи недвижимости.  Согласие второго из супругов на заключение договора. Защита интересов зарегистрированных малолетних детей.

    При заключении договора купли-продажи недвижимости обязательно должны быть соблюдены следующие условия:

     

    • прописана характеристика недвижимого имущества, которое является предметом договора;
    • указана сумма договора (т.е. стоимость дома или квартиры, которые покупатель должен оплатить продавцу);
    • определен порядок расчета покупателя с продавцом (оплата наличными или на счет в банке);
    • порядок передачи имущества и срок, в течение которого продавец обязан освободить занимаемое им имущество и передать ключи покупателю;

    В случае, если имущество, которое является предметом договора купли-продажи, было приобретено в браке, для возможности нотариального заверения договора нотариусу необходимо предоставить согласие второго из супругов на продажу их общего имущества. Такое согласие так же обязательно должно быть заверено нотариально. Те же условия применяются и к покупателю. Если на момент заключения договора купли-продажи недвижимости покупатель находится в браке, второй из супругов должен дать свое согласие на покупку имущества, которое так же заверяется нотариально. Обычно такие согласия оформляются нотариусом в момент заключения основного договора купли-продажи. 

     

    Стоит так же обратить внимание, что наше законодательство защищает права малолетних детей, которые зарегистрированы в доме или квартире, в случае их продажи. В таком случае продавец обязательно должен предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимого имущества. Для  снятия малолетнего ребенка с регистрации по адресу продаваемого имущества родители обязаны перерегистрировать ребенка по другому адресу 

     

    Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости.

     

    В соответствии с украинским законодательством договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по соглашению сторон (когда и продавец, и покупатель совместно желают расторгнуть такой договор), или, если желание о расторжении такого договора изъявила только одна сторона – в судебном порядке. 

     

    Для расторжения договора купли-продажи должны существовать определенные основания:

     

    • несоответствие объекта недвижимости (дома или квартиры) тем условиям и описанию, которые указаны в договоре купли-продажи;
    • не исполнение покупателем обязанностей по оплате за приобретенное по договору купли-продажи недвижимости имущество;
    • не исполнение продавцом обязанности по фактической передаче приобретенного имущества покупателю;
    • не исполнение сторонами других обязанностей по договору купли-продажи;
    • выявление обременений имущества;
    • наличие в недвижимом имуществе скрытых дефектов;

    Если расторжение договора купли-продажи недвижимости происходит по желанию обеих сторон – продавец и покупатель должны обратиться к нотариусу, который нотариально удостоверит заключение дополнительного соглашения к договору.

     

    Если же расторгнуть договор желает только одна сторона – она должна обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением, обосновав причины, по которым сторона желает расторжения договора купли-продажи недвижимости. Расторжение договора в судебном порядке является не простой процедурой и требует определенных знаний и опыта в этой сфере.

     

    В результате расторжения договора купли-продажи в собственность продавца возвращается проданное им по договору недвижимое имущество, а покупателю – деньги, которые уже были оплачены продавцу за это имущество.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке: признание договора недействительным/незаключенным. Судебная практика. 

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке является не простой процедурой и требует определенных знаний и опыта в этой сфере.

     

    В случае, если одна из сторон договора купли-продажи нарушила существенные условия договора, вторая сторона может обратиться в суд для расторжения такого договора  и признания его недействительным/незаключенным (это предусмотрено ст. 651 Гражданского кодекса Украины).

     

    Так же в судебном порядке договор купли-продажи недвижимости можно признать недействительным/незаключенным, если при его заключении не были предусмотрены все существенные условия и выполнены все необходимые процедуры. 

     

    К причинам признания договора купли-продаже недвижимости недействительным/незаключенным относятся:

     

    • заключение договора купли-продажи недвижимости без согласия на это второго из супругов
    • заключение такого договора в результате психологического давления или при нахождении в беспомощном состоянии;
    • заключение договора купли-продажи лицами, не имеющими права на имущество и продажу имущества;
    • заключение договора во вред кредитору;
    • в случае, если одна из сторон или обе стороны договора купли-продажи являются недееспособными;
    • если содержание договора противоречит нормам законодательства.

     

    Одной из самых распространенных причин признания договора купли-продажи недвижимости недействительным является отсутствие согласия второго из супругов на продажу недвижимости. 

     

    В деле № 753/7179/19 истец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи дачного дома и земельного участка недействительным, так как бывшая жена истца после развода продала вышеуказанные объекты недвижимости, подделав согласие истца на их продажу. Подделка согласия истца на продажу  недвижимого имущества подтверждена в рамках уголовного производства. На этом основании истец просил признать договоры купли-продажи недействительными.

     

    Суд первой инстанции 09 ноября 2021 удовлетворил требования истца частично, признав договор купли-продажи дачного дома недействительным. Решение суда мотивировано тем, что истец не подписывал  заявление о согласии на заключение договора купли-продажи, что свидетельствует об отсутствии его волеизъявления на продажу дачного дома.

     

    Апелляционный суд своим Постановлением от 18 октября 2023 отменил решение суда первой инстанции поскольку истец не заявлял требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения вместе с требованием о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и такой способ защиты не является эффективным.

     

    Не согласившись с апелляционным судом истцом подано кассационную жалобу, в которой он просил отменить решение апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции. 04 декабря 2024 Верховным судом вынесено постановление о частичном удовлетворении кассационной жалобы и направлении дела в части требований о признании договора купли-продажи дачного дома недействительным на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом суд подтверждает, что требование истца о признании недействительным договора купли-продажи садового дома соответствует надлежащему способу защиты его нарушенных прав и истец воспользовался способом защиты, который прямо предусмотрен  нормами материального права.

     

    Так же распространенными являются случаи признания договоров купли-продажи недвижимости недействительными в случае их не соответствия нормам законодательства и продажи лицами, которые не имеют права собственности на такое имущество.

     

    В деле № 461/5771/17 истец подал исковое заявление о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения и отмены государственной регистрации права собственности. Обращение в суд истец мотивировал тем, что умерла его тетя, которая 7 февраля 2017 года написала завещание в пользу племянника. Уже после смерти тети истец узнал, что еще в 2005 году квартира была его тетей продана третьему лицу, которое не являлось ни ее родственником, ни знакомым. Договор купли-продажи квартиры был заверен в г. Севастополе, но тетя истца никогда в Севастополе не была, квартиру продавать не собиралась и документы на право собственности на квартиру никому не передавала. Через месяц после смерти тети истца  покупатель квартиры продал квартиру новому собственнику, который через два месяца снова продал квартиру.

     

    В процессе рассмотрения дела было установлено, что тетя истца не подписывала договор купли-продажи своей квартиры, что подтверждено заключением эксперта. Наследодатель до момента своей смерти владел спорной квартирой, самостотятельно нес расходы по ее содержанию, а третье лицо, которое по спорному договору купли-продажи в 2005 году приобрело ее квартиру, больше десяти лет не проявляло себя как собственник имущества. Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что тетя истца не имела намерений продавать свою квартиру и у нее отсутствовало волеизъявление о продаже своей квартиры.

     

    Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен частично и договор купли-продажи спорной квартиры признан недействительным. В истребовании имущества из чужого незаконного владения и отмены государственной собственности отказано, так как истец является не собственником, а наследником имущества и у него отсутствует право такого требования.

     

    Не согласившись с таким решением суда ответчики подали апелляционную жалобу. Однако, апелляционный суд  постановлением от 20 ноября 2020 года  оставил решение суда первой инстанции без изменений. 

     

    Так же истцом была подана кассационная жалоба, в которой он просил отменить решение суда первой инстанции в части отказа в истребовании квартиры из чужого незаконного владения и отмены государственной собственности. Постановлением Верховного суда от 8 марта 2023 года жалоба истца была удовлетворена частично. Верховный суд частично  отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение которым постановил истребовать имущество (квартиру) из чужого незаконного владения. 

    Юридические услуги по сопровождению покупки недвижимости на вторичном рынке для минимизации рисков потери недвижимости и денег.

    Обращение за юридической помощью к специалистам в сфере заключения договоров купли-продажи недвижимости поможет избежать финансовых расходов и возможных рисков.  Адвокаты АБ «Добрынь» осуществляют комплексное юридическое сопровождение заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества на вторичном рынке на всех этапах заключения таких договоров. 

     

    Мы представляем следующие услуги по сопровождению покупки недвижимости на вторичном рынке:

     

    • анализ документов продавца (проверка правоустанавливающих документов, изучение истории имущества на наличие арестов и ограничений, а так же продавца на предмет открытия исполнительны производств, судебных дел и т.д.)
    • оценка рисков, которые могут возникнуть в будущем после покупки такой недвижимости,  на основе проведенного анализа документов;
    • подготовка проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и других сопроводительных документов;
    • при необходимости – представление интересов клиента  в переговорах с продавцом и у нотариуса во время заключения сделки;

    Наши квалифицированные адвокаты помогут на всех этапах заключения договора купли-продажи недвижимости, помогут убедиться в том, что договор соответствует требованиям законодательства и защитят вас от рисков и возможных финансовых потерь.