Кожен власник нерухомості повинен знати, що за його бажанням квартиру, будинок або іншу нерухомість згідно з українським законодавством можливо не тільки продати іншій особі, але і подарувати. Процедура дарування нерухомості дещо схожа з процедурою укладання договору купівлі-продажу нерухомості, але  і має свої відмінності, які описані у цій статті.

• Особливості укладання договору дарування нерухомості
• Оподаткування під час укладення договору дарування
• Ризики укладення договору дарування нерухомості
• Мінуси укладання договору дарування на нерухомість.
• Як оформити дарчу.
• Підстави для розірвання договору дарування нерухомості
• Юридичні та нотаріальні послуги з супроводу укладення договору дарування нерухомості.

1.     Особливості укладання договору дарування нерухомості

Перш за все, необхідно зазначити, що хоча і здається, що процес дарування є волевиявленням лише самого дарувальника, однак договір дарування за своєю правовою природою є двостороннім договором: одною стороною є дарувальник, особа, яка бажає подарувати своє нерухоме майно, а другою – обдаровуваний, особа, яка приймає в дар майно. Сторонами у договорі дарування можуть бути не тільки фізичні, але і юридичні особи.

Ще однією особливістю договору дарування нерухомості є те, що він є повністю безоплатним. Тобто дарувальник передає обдаровуваному нерухоме майно за власним бажанням безоплатно і жодних умов щодо оплати коштів у такому договорі бути не повинно.

Як оформити дарування квартири? Оформлюється дарча на квартиру, будинок або інше нерухоме майно обов’язково у письмовій формі та посвічується нотаріально, а права на подароване майно переходять до обдаровуваного після підписання договору та їх державної реєстрації.

Також, за договором дарування дарувальник може дарувати нерухоме майно одразу після підписання такого договору, або ж після настання якоїсь обставини (відкладальної обставини). У випадку підписання договору дарування з відкладальною обставиною, дарувальник має право відмовитись від передачі нерухомого майна в майбутньому, якщо його майновий стан значно погіршився з моменту укладання договору.

Окрім того, у договорі дарування може бути встановлена умова, коли обдаровуваний повинен вчинити визначені дії майнового характеру на користь третьої особи, визначеної дарувальником.

2.     Оподаткування під час укладення договору дарування

Як і у випадку оподаткування під час продажу нерухомості, під час укладення договору дарування також необхідно сплатити податки, встановлені законодавством.

У випадку дарування квартири податки сплачує та особа, яка отримує майно, а розмір податків залежить від ступеню спорідненості між дарувальником та обдаровуваним.

Якщо дарувальник є одним з батьків обдаровуваного, одним з його дітей чи його чоловіком/дружиною (тобто є особою першого ступеня спорідненості), то у випадку дарування квартири податки застосовуються за нульовою ставкою оподаткування і податки за отримане  в дар майно сплачувати не потрібно. Такі ж пільги мають особи з інвалідністю І групи, або особа, яка має статус дитини-сироти чи дитини, позбавленої батьківського піклування, чи дитини з інвалідністю.

У всіх інших випадках особа, яка отримала в дар нерухоме майно, зобов’язана сплатити за дарування квартири податки на доходи фізичних осіб у розмірі 18% від оціночної вартості  майна та 5% військового збору. 

Також при укладенні договору дарування потрібно сплачувати державне мито у розмірі 1% від вартості предмету дарування.

Вартість нотаріальних послуг оплачується окремо за домовленістю з нотаріусом.

Перерахування податків за доходи, отримані в результаті укладення договору дарування, сплачуються обдаровуваним-фізичною особою за місцем вчинення нотаріальних дій в момент нотаріального посвідчення такого договору.

3.     Ризики укладення договору дарування нерухомості

Оформлюючи дарчу на квартиру чи інший об’єкт нерухомості як дарувальник, так і обдаровуваний повинні розуміти існування певних ризиків, які можуть вплинути на подальше виконання договору дарування.

По-перше, якщо дарувальник вирішив змінити своє рішення і повернути у свою власність подароване майно, зробити це буде не просто. Скасувати договір дарування складно і можливо це лише у судовому порядку за наявності передбачених законом обставин. Тому дарувальник повинен розуміти, що у випадку, якщо дарча на квартиру  оформлена і право власності перейшло до обдаровуваного, дарувальник не зможе швидко і легко скасувати своє рішення. У той же час обдаровуваний може користуватись отриманим майном на власний розсуд: виписувати з нього зареєстрованих осіб, здавати в оренду, продати або просто продовжувати використовувати за призначенням. Щоб уникнути ризиків у цьому випадку у договорі дарування можна прописати певні, необхідні дарувальнику, умови, наприклад не  знімати з реєстрації у квартирі чи будинку дарувальника чи третіх осіб, та інше.

По-друге, якщо договір дарування укладається з відкладальною обставиною, то у випадку смерті дарувальника або обдаровуваного у період після оформлення договору дарування і до моменту настання відповідної обставини такий договір дарування припиняється. У цьому випадку найнесприятливіші обставини можуть бути саме для обдаровуваного, який, уклавши договір дарування очікував у майбутньому на передання йому у власність об’єкту нерухомості, але договір дарування після смерті дарувальника більше не має юридичної сили. 

Також, згідно з законодавством, у випадку укладення договору дарування з відкладальною обставиною, та у випадку значного погіршення після цього матеріального стану дарувальника, він може відмовитись від передання у власність обдаровуваному об’єкту дарування з посиланням на скрутне матеріальне становище.

По-третє, договір дарування може бути оспорений спадкоємцями майна після смерті дарувальника. У випадку, коли після смерті дарувальника родичі дізнаються що певне нерухоме майно було ним подароване третій особі, такі спадкоємці можуть оскаржувати договір дарування у судовому порядку. Такі ситуації можуть виникати, якщо спадкоємці мають докази того, що дарувальник був не осудним чи обмежено осудним, мав певні захворювання, якщо договір був підписаний шляхом уведення в оману або ж, якщо подароване майно  було у спільній сумісній власності (наприклад, набуте під час шлюбу).

4.     Мінуси укладання договору дарування на нерухомість.

При укладенні договору дарування можуть бути не тільки плюси, але й певні мінуси. 

Головним мінусом під час укладання договору дарування є розмір податків. Наприклад, якщо дарувальник та обдаровуваний не перебувають між собою у першому ступені спорідненості або обдаровуваний не є інвалідом 1 групи, йому доведеться сплатити податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 5%. Натомість  переоформити права на нерухомість шляхом укладення договору купівлі-продажу у цій ситуації буде вигіднішим.

Окрім того, хоча вважається що скасувати договір дарування досить складно, однак, за наявності певних обставин він може бути скасований у судовому порядку, про що буде описано  нижче у цій статті. І у випадку скасування договору дарування подароване майно повинно бути повернуто дарувальнику.  У разі ж, якщо таке майно повернути не можливо (наприклад, воно було також подароване, продаже або ж знищене), обдаровуваний повинен буде компенсувати вартість такого майна та повернути дарувальнику грошові кошти у розмірі вартості подарованого об’єкту.

5. Як оформити дарчу.

Як оформити договір дарування квартири, будинку або іншого об’єкту нерухомості? Перш за все, треба пам’ятати, що договір дарування нерухомості укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Як вже зазначалось, такий договір є двостороннім, тобто при його укладанні повинні бути присутнім як дарувальник, так і обдаровуваний.

Для можливості укладання договору дарування нотаріусу необхідно надати наступні документи:

1. Паспорт та реєстраційний номер платника податків дарувальника.
2. Право власності на об’єкт нерухомості.
3. Згода другого з подружжя, якщо предмет дарування перебуває у спільній сумісній власності.
4. Якщо предмет дарування квартира або будинок – довідка про зареєстрованих осіб.
5. Оцінка об’єкту нерухомості.
6. Паспорт та номер платника податків обдаровуваного.
7. Якщо у квартирі або будинку, що є предметом договору дарування, зареєстровані неповнолітні діти, або обдаровуваному не виповнилось 18 років – відповідний дозвіл органу опіки та піклування.

Перед тим як оформити дарування квартири, нотаріус встановлює особу дарувальника та обдаровуваного, перевіряє надані йому документи та здійснює нотаріальне оформлення договору дарування. Якщо за умовами договору право власності на предмет дарування переходить до обдаровуваного одразу після підписання договору – нотаріус здійснює реєстрацію зміни власника на об’єкт нерухомості у державному реєстрі та надає обдаровуваному витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Після цього квартира, будинок, земля або інший предмет нерухомості вважається власністю обдаровуваного.

6. Підстави для розірвання договору дарування нерухомості

Якщо між сторонами відсутній спір щодо настання обставин, за яких виникає необхідність розірвання договору нерухомості, обидві сторони у добровільному порядку мають право звернутись до нотаріуса та оформити додаткову угоду про розірвання договору дарування. Однак, не завжди дарувальнику та обдаровуваному вдається порозумітись щодо цього питання та виникає необхідність звернення до суду  для вирішення цього питання.

Чинним законодавством передбачений перелік підстав, у випадку настання яких можливо розірвати договір дарування нерухомості у судовому порядку. До них відносяться:

• ситуація коли після укладання договору дарування обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення, направлене проти життя, здоров’я або власності дарувальника, його дружину/чоловіка, дітей чи батьків;
• вчинення обдаровуваним вбивства дарувальника – у такому випадку до суду з відповідним позовом мають право звернутись спадкоємці дарувальника;
• у випадку, якщо подароване за договором дарування нерухоме майно становить культурну цінність, а обдаровуваний недбало ставиться до подарованого майна, в результаті чого таке майно може бути пошкоджене чи знищене;
• якщо подароване майно має для дарувальника велику немайнову цінність і внаслідок поводження обдаровуваного з майном виникає загроза безповоротної втрати такого дарунка.

Наприклад, у справі 539/1509/20 мати подала позовну заяву до свого сина та невістки про розірвання договорів дарування, оскільки після того як мати шляхом укладення договору подарувала синові ½ частину житлового будинку, він неодноразово жорстоко з нею поводився, бив, притягався до адміністративної відповідальності та після останнього побиття було відкрито кримінальну справу та внесені відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань. Після надходження обвинувального акту у скоєнні кримінального правопорушення до суду син уклав договір дарування цієї ½ частини житлового будинку зі своєю дружиною, яка у володіння та користування подарованим нерухомим майном не вступила. На думку позивачки, такий договір між її сином і невісткою  укладений без наміру створення правових наслідків та має ознаки фіктивності. Враховуючи ставлення сина та подальше дарування ним частини будинку її невістці, позивач подала до суду позов про розірвання договору дарування ½ частини будинку між нею та сином, а також про визнання недійсним договору дарування цього ж майна між її сином та невісткою. Рішенням суду першої інстанції від 12.11.2020 позовні вимоги задоволено. Постановою суду апеляційної інстанції від 23.03.2021 рішення суду першої інстанції скасовано, оскільки, на думку суду другої інстанції, дарувальник може вимагати розірвання договору дарування лише в тому випадку, коли дарунок на момент пред’явлення вимоги є збереженим, тобто знаходиться у власності обдаровуваного і його стан відповідає його призначенню. Наявність у обдаровуваного права власності на предмет дарунку є невід’ємною складовою збереженості дарунка. Відсутність дарунка у власності обдаровуваного не відповідає критерію збереженості дарунка. Таким чином, якщо обдаровуваному не належить дарунок на праві власності на момент розірвання договору дарування, то за відсутністю речі (збереженості майна) правові наслідки для повернення дарунку в натурі на підставі частини першої статті 727 ЦК України не виникають. Установивши, що спірне нерухоме майно, яке було предметом договору дарування, вже не належить обдаровуваному на час пред’явлення позивачем позову про розірвання договору дарування, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність визначених статтею 727 ЦК України підстав для його розірвання. У відповідь позивачем подано касаційну скаргу до Верховного суду.  Касаційна скарга задоволена постановою від 17.11.2021, рішення суду апеляційної інстанції скасоване, а рішення суду першої інстанції залишено без змін, оскільки позивачка у зв’язку з вчиненням умисного правопорушення сином проти неї мала право на розірвання договору дарування йому ½ частини будинку, а укладення договору дарування цього нерухомого майна між її сином і невісткою під час розгляду кримінальної справи щодо нанесення тілесних ушкоджень позивачці вказує на те, що оспорюваний правочин не був спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, та свідчить про умисел обох сторін оспорюваного правочину (і дарувальника – сина позивачки , і обдаровуваної – його дружини) приховати справжні наміри учасників правочину, а саме вивести спірне нерухоме майно із власності сина позивачки з метою унеможливлення його повернення позивачці у разі заявлення вимоги про розірвання укладеного між нею та сином договору дарування. Верховним судом також визначено, що суд першої інстанції також обґрунтовано взяв до уваги і ту обставину, що обдаровувана невістка не вступила в управління спірним нерухомим майном, та з часу набуття його у власність не несе витрати на його утримання.

Окрім того, договір дарування нерухомого майна можна визнати недійсним, якщо довести, що на момент укладання такого договору дарувальник був не осудним або уклав такий договір у зв’язку з введенням його в оману.  

Як приклад можна привести справу № 755/9717/22 про визнання договору дарування недійсним. Позивачі у вищезазначеній справі звернулись з відповідним позовом, оскільки їх померлий батько, який тяжко хворів на онкологічне захворювання, безпосередньо перед смертю подарував його брату, з яким не мав приязних стосунків, належне йому нежитлове приміщення. Про стан батька та його лікування ні сам батько, ні його брат позивачам не повідомляли. Про смерть батька його брат, відповідач у справі, також не повідомляв, та позивачі дізнались про це випадково, зателефонувавши відповідачу. Позивачі вважають, що відповідач навмисне приховав інформацію про стан здоров’я їх батька та скористався його безпорадним становищем,  щоб отримати у дар об’єкт нерухомості. Судом першої інстанції 04.12.2023 в задоволенні позову було відмовлено, оскільки, на думку суду, матеріали справи не містили доказів для категоричного висновку про неспроможність дарувальника  розуміти значення своїх дій або керувати ними. Позивачем подано апеляційну скаргу на вищезазначене рішення суду. Постановою суду другої інстанції від 05.06.2024 апеляційну скаргу задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким визнано недійсним договір дарування нерухомого майна, оскільки позивачами надано достатньо доказів для задоволення позову, оскільки дарувальник на час укладення правочину за станом здоров`я не усвідомлював значення своїх дій та не міг керувати ними, що відповідно до положень статті 225 ЦК України має наслідком визнання правочину недійсним. Відповідачем подана касаційна скарга у справі № 755/9717/22.  Касаційним судом при перевірці матеріалів справи встановлено, що договір дарування, який є предметом спору, укладений  у Київському міському клінічному онкологічному центрі в м. Києві за день до смерті батька позивачів, який страждав на онкологічне захворювання, отримував медикаментозне лікування із застосуванням наркотичних препаратів, а відповідно до висновку комісійної судово-психіатричної експертизи хворий в момент укладення договору дарування не усвідомлював значення своїх дій та не міг керувати ними, та апеляційний суд дійшов цілком обґрунтованого висновку про визнання оспорюваного правочину недійсним з підстав передбачених статтею 225 ЦК України.

7. Юридичні та нотаріальні послуги з супроводу укладення договору дарування нерухомості.

Як можна зрозуміти, до процедури укладення договору дарування потрібно підходити серйозно та, щоб уникнути негативних наслідків чи помилок, бажано звернутись за юридичною допомогою до спеціалістів. Окрім того, у випадку виникнення проблем та необхідності розірвання або визнання нечинним укладеного договору дарування у судовому порядку зможуть допомогти лише кваліфіковані адвокати.

Адвокати АБ «Добринь» надають необхідні консультації щодо оформлення договору дарування та юридичний супровід в укладенні договору (надання консультацій з питань як оформити дарування квартири та іншого нерухомого майна, дарча на квартиру, будинок, земельну ділянку та інші об’єкти нерухомого майна), що допоможе мінімізувати ризики, які можуть виникнути у подальшому. Ми здійснюємо аналіз документів та оцінку ризиків, підготовку проекту договору дарування та, за необхідності, надаємо супровід під час нотаріального оформлення  договору). Також наші юристи з нерухомості мають високу кваліфікацію та досвід у веденні справ щодо визнання договорів дарування недійсними чи їх розірвання у судовому порядку. 

Звернувшись до АБ «Добринь» ви також зможете отримати якісний супровід під час укладення договорів купівлі-продажу нерухомості  (консультації, підготовка попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, підготовка основного договору купівлі-продажу та супровід нотаріального оформлення угоди), а також у вирішенні спорів, які виникають з укладення таких договорів (наприклад, витребування майна у належного покупця або розірвання договору купівлі-продажу нерухомості).