Каждый владелец недвижимости должен знать, что по его желанию квартиру, дом или другую недвижимость в соответствии с украинским законодательством можно не только продать другому лицу, но и подарить. Процедура дарения недвижимости несколько схожа с процедурой заключения договора купли-продажи недвижимости, но имеет свои отличия, которые описаны в этой статье.

• Особенности заключения договора дарения недвижимости
• Налогообложение при заключении договора дарения
• Риски заключения договора дарения недвижимости
• Минусы заключения договора дарения на недвижимость.
• Как оформить дарственную.
• Основания для расторжения договора дарения недвижимости
• Юридические и нотариальные услуги по сопровождению заключения договора дарения недвижимости.

1. Особенности заключения договора дарения недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что хотя и кажется, что процесс дарения является волеизъявлением только самого дарителя, однако договор дарения по своей правовой природе является двусторонним договором: одной стороной является даритель, лицо, желающее подарить свое недвижимое имущество, а другой – одаряемое лицо, принимающее в дар имущество. Сторонами в договоре дарения могут быть не только физические, но и юридические лица.

Еще одной особенностью договора дарения недвижимости является то, что он полностью безвозмездный. То есть даритель передает одаряемому недвижимое имущество по собственному желанию безвозмездно и никаких условий платы средств в таком договоре быть не должно.

Как оформить дарование квартиры? Оформляется дарственная на квартиру, дом или другое недвижимое имущество обязательно в письменной форме и нотариально удостоверяется, а права на подаренное имущество переходят к одаряемому после подписания договора и их государственной регистрации.

Также, по договору дарения даритель может дарить недвижимое имущество сразу после подписания такого договора, или же после наступления какого-либо обстоятельства (отложного обстоятельства). В случае подписания договора дарения с отлагательным обстоятельством даритель вправе отказаться от передачи недвижимого имущества в будущем, если его имущественное состояние значительно ухудшилось с момента заключения договора.

Кроме того, в договоре дарения может быть установлено условие, когда одаряемый должен совершить определенные действия имущественного характера в пользу третьего лица, определенного дарителем.

2. Налогообложение при заключении договора дарения

Как и в случае налогообложения при продаже недвижимости, при заключении договора дарения также необходимо уплатить налоги, установленные законодательством.

В случае дарения квартиры налоги платит лицо, получающее имущество, а размер налогов зависит от степени родства между дарителем и одаряемым.

Если даритель является одним из родителей одаряемого, одним из его детей или его супругом/женой (то есть лицом первой степени родства), то в случае дарения квартиры налоги применяются по нулевой ставке налогообложения и налоги за полученное в дар имущество уплачивать не нужно. Такие же льготы имеют лица с инвалидностью I группы, или лицо, имеющее статус ребенка-сироты или ребенка, лишенного родительской опеки, или ребенка с инвалидностью.

Во всех остальных случаях лицо, получившее в дар недвижимое имущество, обязано уплатить за дарение квартиры налоги на доходы физических лиц в размере 18% от оценочной стоимости имущества и 5% военного сбора.

Также при заключении договора дарения нужно уплачивать государственную пошлину в размере 1% стоимости предмета дарения.

Стоимость нотариальных услуг оплачивается отдельно по договоренности с нотариусом.

Перечисления налогов за доходы, полученные в результате заключения договора дарения, уплачиваются одаряемым физическим лицом по месту совершения нотариальных действий в момент нотариального удостоверения такого договора.

3. Риски заключения договора дарения недвижимости

Оформляя дарственную на квартиру или другой объект недвижимости как даритель, так и одаряемый должны понимать существование определенных рисков, которые могут повлиять на дальнейшее исполнение договора дарения.

Во-первых, если даритель решил сменить свое решение и вернуть в свою собственность подаренное имущество, сделать это будет не просто. Отменить договор дарения сложно и возможно только в судебном порядке при наличии предусмотренных законом обстоятельств. Поэтому даритель должен понимать, что в случае, если дарственная квартира оформлена и право собственности перешло к одаряемому, даритель не сможет быстро и легко отменить свое решение. В то же время одаряемый может пользоваться полученным имуществом по своему усмотрению: выписывать из него зарегистрированных лиц, сдавать в аренду, продать или просто продолжать использовать по назначению. Чтобы избежать рисков в этом случае в договоре дарения можно прописать определенные, необходимые дарителю, условия, например, не снимать с регистрации в квартире или доме дарителя или третьих лиц и прочее.

Во-вторых, если договор дарения заключается с отлагательным обстоятельством, то в случае смерти дарителя или одаренного в период после оформления договора дарения и до момента наступления соответствующего обстоятельства такой договор дарения прекращается. В этом случае наиболее неблагоприятные обстоятельства могут быть именно для одаряемого, который, заключив договор дарения, ожидал в будущем передачи ему в собственность объекта недвижимости, но договор дарения после смерти дарителя больше не имеет юридической силы.

Также, согласно законодательству, в случае заключения договора дарения с отлагательным обстоятельством и в случае значительного ухудшения после этого материального состояния дарителя, он может отказаться от передачи в собственность одаряемому объекту дарения со ссылкой на затруднительное материальное положение.

В третьих, договор дарения может быть оспорен наследниками имущества после смерти дарителя. В случае, когда после смерти дарителя родственники узнают, что определенное недвижимое имущество было им подарено третьему лицу, такие наследники могут обжаловать договор дарения в судебном порядке. Такие ситуации могут возникать, если наследники имеют доказательства того, что даритель был не вменяемым или ограниченно вменяемым, имел определенные заболевания, если договор был подписан путем введения в заблуждение или если подаренное имущество было в общей совместной собственности (например, приобретенное во время брака).

4. Минусы заключения договора дарения на недвижимость.

При заключении договора дарения могут быть не только плюсы, но и некоторые минусы.

Главным минусом при заключении договора дарения является размер налогов. К примеру, если даритель и одаряемый не находятся между собой в первой степени родства или одаренный не является инвалидом 1 группы, ему придется уплатить налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор в размере 5%. Переоформить права на недвижимость путем заключения договора купли-продажи в этой ситуации будет выгоднее.

Кроме того, хотя считается, что расторгнуть договор дарения довольно сложно, однако, при наличии определенных обстоятельств он может быть отменен в судебном порядке, о чем будет описано ниже в этой статье. И в случае расторжения договора дарения подаренное имущество должно быть возвращено дарителю. В случае же, если такое имущество вернуть невозможно (например, оно было также подарено, продаже или уничтожено), одаряемый должен будет компенсировать стоимость такого имущества и вернуть дарителю денежные средства в размере стоимости подаренного объекта.

5. Как оформить дарственную

Как оформить договор дарения квартиры, дома или другого объекта недвижимости? Прежде всего, следует помнить, что договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Как уже отмечалось, такой договор двусторонний, то есть при его заключении должны присутствовать как даритель, так и одаряемый.

• Для возможности заключения договора дарения нотариуса необходимо предоставить следующие документы:
• Паспорт и регистрационный номер налогоплательщика дарителя.
• Право собственности на объект недвижимости
• Согласие второго супруга, если предмет дарения находится в общей совместной собственности.
• Если предмет дарения квартира или дом – справка о зарегистрированных лицах.
• Оценка объекта недвижимости.
• Паспорт и номер налогоплательщика одаряемого.

Если в квартире или доме, являющемся предметом договора дарения, зарегистрированы несовершеннолетние дети или одаренному не исполнилось 18 лет – соответствующее разрешение органа опеки и попечительства.

Перед тем как оформить дарение квартиры, нотариус устанавливает личность дарителя и одаряемого, проверяет предоставленные ему документы и нотариальное оформление договора дарения. Если по условиям договора право собственности на предмет дарения переходит к одаряемому сразу после подписания договора – нотариус осуществляет регистрацию смены собственника на объект недвижимости в государственном реестре и предоставляет одаряемому выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. После этого квартира, дом, земля или другой предмет недвижимости считается собственностью одаряемого.

6. Основания для расторжения договора дарения недвижимости

Если между сторонами отсутствует спор по поводу обстоятельств, при которых возникает необходимость расторжения договора недвижимости, обе стороны в добровольном порядке имеют право обратиться к нотариусу и оформить дополнительное соглашение о расторжении договора дарения. Однако, не всегда дарителю и одаряемому удается объясниться по этому вопросу и возникает необходимость обращения в суд для решения этого вопроса.

Действующим законодательством предусмотрен перечень оснований, в случае наступления которых можно расторгнуть договор дарения недвижимости в судебном порядке. К ним относятся:

• ситуация когда после заключения договора дарения одаренный умышленно совершил уголовное правонарушение, направленное против жизни, здоровья или собственности дарителя, его супругу/супруга, детей или родителей;
• совершение одаряемым убийства дарителя – в таком случае в суд с соответствующим иском вправе обратиться наследники дарителя;
• в случае, если подаренное по договору дарения недвижимое имущество составляет культурную ценность, а одаряемый небрежно относится к подаренному имуществу, в результате чего такое имущество может быть повреждено или уничтожено;
• если подаренное имущество имеет для дарителя большую неимущественную ценность и вследствие обращения одаряемого с имуществом возникает угроза безвозвратной потери такого подарка.

Например, по делу 539/1509/20 мать подала исковое заявление к своему сыну и невестке о расторжении договоров дарения, поскольку после того как мать путем заключения договора подарила сыну ½ часть жилого дома, он неоднократно жестоко с ней обращался, был привлечен к административной ответственности. судебных расследований После поступления обвинительного акта в совершении уголовного правонарушения в суд сын заключил договор дарения этой части жилого дома со своей женой, которая во владение и пользование подаренным недвижимым имуществом не вступила. По мнению истицы, такой договор между ее сыном и невесткой заключен без намерения создания правовых последствий и имеет признаки фиктивности. Учитывая отношение сына и дальнейшее дарование им части дома ее невестке, истец подала в суд иск о расторжении договора дарения ½ части дома между ней и сыном, а также о признании недействительным договора дарения этого же имущества между его сыном и невесткой. Решением суда первой инстанции от 12.11.2020 исковые требования удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.03.2021 решение суда первой инстанции отменено, поскольку, по мнению суда второй инстанции, даритель может потребовать расторжения договора дарения только в том случае, когда подарок на момент предъявления требования сохранен, то есть находится в собственности одаряемого и его состояние соответствует его назначению. Наличие у одаряемого права собственности на предмет подарка является неотъемлемой составляющей сохранности подарка. Отсутствие подарка в собственности одаряемого не соответствует критерию сохранности подарка. Таким образом, если одаряемому не принадлежит подарок на праве собственности на момент расторжения договора дарения, то за неимением вещи (сохранности имущества) правовые последствия для возврата подарка в натуре на основании части первой статьи 727 ГК Украины не возникают. Установив, что спорное недвижимое имущество, которое было предметом договора дарения, уже не принадлежит одаряемому на время предъявления истцом иска о расторжении договора дарения, апелляционный суд пришел к выводу отсутствие определенных статьей 727 ГК Украины оснований его расторжения. В ответ истцом подана кассационная жалоба в Верховный суд. Кассационная жалоба удовлетворена постановлением от 17.11.2021, решение суда апелляционной инстанции отменено, а решение суда первой инстанции оставлено по-прежнему, поскольку истца в связи с совершением умышленного правонарушения сыном имеет право на расторжение договора дарения ему ½ части дома, а заключение договора и относительно нанесения телесных повреждений истцу указывает на то, что оспариваемая сделка не была направлена ​​на реальное наступление оговоренных им правовых последствий, и свидетельствует об умышлении обеих сторон оспариваемой сделки (и дарителя – сына истца, и одаренной – его жены). ивачки с целью предотвращения его возвращения истцу в случае заявления требования о расторжении заключенного между ней и сыном договора дарения. Верховным судом также определено, что суд первой инстанции также обоснованно принял во внимание и то обстоятельство, что одаренная невестка не вступила в управление спорным недвижимым имуществом, и со времени его приобретения в собственность не несет расходы на его содержание.

Кроме того, договор дарения недвижимого имущества можно признать недействительным , если доказать, что на момент заключения такого договора даритель был не вменяемым или заключил такой договор в связи с введением его в заблуждение.

В качестве примера можно привести дело № 755/9717/22 о признании договора дарения недействительным. Истцы по вышеуказанному делу обратились с соответствующим иском, поскольку их умерший отец, тяжело болевший онкологическим заболеванием, непосредственно перед смертью подарил его брату, с которым не имел дружественных отношений, принадлежащее ему нежилое помещение. О состоянии отца и его лечении ни сам отец, ни его брат истцам не сообщали. О смерти отца его брат, ответчик по делу, также не сообщал, но истцы узнали об этом случайно, позвонив ответчику. Истцы считают, что ответчик намеренно скрыл информацию о состоянии здоровья их отца и воспользовался его беспомощным положением, чтобы получить в дар объект недвижимости. Судом первой инстанции 04.12.2023 в удовлетворении было отказано, поскольку, по мнению суда, материалы дела содержали доказательств для категорического заключения о неспособности дарителя понимать значение своих действий или руководить ими. Истцом подана апелляционная жалоба вышеуказанное решение суда. Постановлением суда второй инстанции от 05.06.2024 апелляционную жалобу удовлетворено, решение суда первой инстанции отменено и принято новое судебное решение, которым признано недействительным договор дарения недвижимого имущества, поскольку истцами предоставлено достаточно доказательств для удовлетворения сделок не в соответствии с положениями статьи 225 ГК Украины влечет признание сделки недействительной. Ответчиком подана кассационная жалоба по делу № 755/9717/22. Кассационным судом при проверке материалов дела установлено, что договор дарения, являющийся предметом спора, заключен в Киевском городском клиническом онкологическом центре в г. Киеве за день до смерти отца истцов, страдавшего онкологическим заболеванием, получал медикаментозное лечение с применением наркотических препаратов, а в соответствии с заключением комиссионной судебно-психиатрической экспертизы больной в момент заключения договора дарения не осознавал значения своих действий и не мог управлять ими. предусмотренных статьей 225 ГК 

7. Юридические и нотариальные услуги по сопровождению заключения договора дарения недвижимости.

Как можно понять, к процедуре заключения договора дарения нужно подходить серьезно и во избежание негативных последствий или ошибок желательно обратиться за юридическими услугами к специалистам. Кроме того, в случае возникновения проблем и необходимости расторжения или признания недействительным заключенный договор дарения в судебном порядке смогут помочь только квалифицированные адвокаты.

Адвокаты АБ «Добрынь» предоставляют необходимые консультации по оформлению договора дарения и юридическое сопровождение в заключении договора (предоставление консультаций по вопросам как оформить дарение квартиры и другого недвижимого имущества, дарящаяся на квартиру, дом, земельный участок и другие объекты недвижимого имущества), что поможет минимизировать риски, которые могут возникнуть. Мы осуществляем анализ документов и оценку рисков, подготовку проекта договора дарения и, при необходимости, предоставляем сопровождение в нотариальном оформлении договора). Также наши юристы по недвижимости имеют высокую квалификацию и опыт в ведении дел о признании договоров дарения недействительными или их расторжении в судебном порядке.

Обратившись к АБ «Добрынь» вы также сможете получить качественное сопровождение при заключении договоров купли-продажи недвижимости (консультации, подготовка предварительного договора купли-продажи недвижимости, подготовка основного договора купли-продажи и сопровождение нотариального оформления сделки) а также в разрешении споров ли-продажи недвижимости).